Ex-maire Applebaum et les courtiers immobiliers

Récemment La Presse publie un article sur l’ex-maire Michael Applebaum et ses problèmes de réhabilitation dans la société. En effet, il avait été condamné pour avoir reçu des pots-de-vin de promoteurs immobiliers alors qu’il était le maire d’un arrondissement de Montréal.  Sorti de prison, maintenant il voudrait bien ravoir son permis de courtier immobilier et travailler dans ce domaine. Mais …

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) refuse d’accepter M. Applebaum dans les rangs des courtiers immobiliers parce qu’il a commis des crimes qui « portent atteinte à l’honneur et à la dignité de la profession ».

M. Applebaum a donc décidé de poursuivre en cour l’OACIQ pour redevenir courtier et plusieurs personnes importantes veulent qu’il puisse réintégrer la société et avoir une occupation qui le supportera ainsi que sa famille,

Cette histoire m’a fait réfléchir sur ce sujet. Bien sûr les lois sont différentes au Québec et en Floride. Pourtant …

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Pourquoi demander les comparables avant de vendre ou acheter un bien immobilier en Floride

 

Real Estate Appraisal

Les comparables sont en réalité l’analyse du marché des ventes comparables les plus récentes dans un endroit donné. C’est en quelque sorte une évaluation de la valeur d’un bien immobilier.

Les banques sont les plus grands utilisateurs d’experts agréés en évaluation pour déterminer la valeur réelle d’une propriété à vendre ou à acheter. Ces évaluateurs sont certifiés par le gouvernement pour offrir ce service spécialisé quasi scientifique.

Tous les propriétaires peuvent aussi demander à un évaluateur agréé de leur fournir une estimation précise de la valeur de leur propriété à vendre. Dans certains cas, la dépense, quelques centaines de dollars, sera bien justifiée.

Le plus souvent, on demande à son agent immobilier de fournir une analyse de marché comparative (Comparative Market Analysis ou CMA) de la propriété à vendre ou à acheter. Cette analyse sera moins complète que l’estimation d’un évaluateur, mais elle donnera une bonne idée de ce qu’on peut demander ou offrir pour un bien immobilier, et la plupart du temps, c’est un service gratuit offert par son agent.

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Mon agent immobilier refuse de négocier le prix d’achat pour moi. Pourquoi?

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C’est la question que m’a posée notre nouvelle voisine. Elle vient d’acheter dans notre communauté une belle maison mais elle n’est pas satisfaite du travail que son agent immobilier a fait pour elle. Je lui ai donc demandé comment sa transaction s’était passée, et elle m’a raconté son histoire.

Son mari et elle ont été sur Internet pour chercher des propriétés et ils se sont promenés sur plusieurs complexes dans la région. Ils se sont arrêtés au nôtre dans l’ouest de Fort Lauderdale. Ils sont venus plusieurs fois voir l’endroit et ont enquêté sur les environs. C’est alors qu’ils ont remarqué une maison qui leur est tombé dans l’oeil. Un coup de coeur.

Il y avait sur le poteau le nom et le numéro de téléphone de l’agent qui avait mis en vente cette maison. Ils l’appellent et prennent rendez-vous. Cette maison est tout à fait ce qu’ils cherchaient. Le lendemain, ils proposent à l’agent de l’acheter à un prix un peu plus bas, mais très raisonnable et dans la moyenne des prix d’achat de cette communauté.

L’agent du vendeur refuse de négocier sur le prix pour eux, soit disant que le vendeur ne voulait pas baisser de prix. Après plusieurs va et vient, finalement, les acheteurs acceptent et font une offre d’achat au plein prix listé tel que cet agent leur conseillait. C’est un achat comptant et sans problème pour une vente rapide.

C’est après la transaction de clôture que les nouveaux propriétaires, nos voisins, se posent des questions sur les prix de vente et surtout ils sont frustrés parce que cet agent immobilier n’a rien fait pour les aider à négocier un prix moindre. Ils se questionnent sur leurs actions et les actions du courtier du vendeur qui était leur intermédiaire dans cet achat.

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Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier de Floride?

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Quand on achète une propriété immobilière en Floride, dans les Comtés de Broward et de Miami-Dade, on peut choisir celui ou celle qui va nous représenter dans la transaction. Dans les autres Comtés de Floride, c’est le vendeur du bien immobilier qui choisit qui sera le représentant de cette transaction.

L’acheteur peut toujours faire prévaloir son droit de choisir celui ou celle qu’il veut avoir pour compléter sa transaction dans n’importe quel endroit. Après tout, c’est l’acheteur qui paie. Comme agent immobilier en Floride, j’ai déjà suggéré ce choix à mes clients pour mieux les protéger dans leurs achats et ventes de biens immobiliers.

Quand choisir un notaire public, une compagnie de titre ou un avocat en immobilier? Voyons le rôle de chacun.

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Question sur les associations de co-propriétaires immobiliers en Floride

Quand on achète une propriété immobilière en Floride, il faut se soumettre aux règlements de l’association de co-propriètaires, ou syndicat, qui contrôle le bon fonctionnement de la communauté. Voici un exemple fréquent que les lecteurs me demandent.

Question: Nous sommes deux couples qui voulons acheter ensemble un condo en Floride. On a fait une offre et maintenant il faut faire les applications pour devenir co-propriétaires dans ce complexe. L’association demande que les nouveaux propriétaires aient des revenus de $55,000 par an. Faut-il que ce soit chacun des deux couples, ou seulement un des quatre qui doit avoir ce revenu? (Lucie L.)

Réponse: L’association ou syndicat de co-propriétaires, par son représentant, le Conseil d’Administration élu chaque année, décide comment elles veulent procéder pour accepter les futurs propriétaires. Le gouvernement de Floride a écrit une série de règlements pour la gestion des condominiums, les Florida Statures Chapitre 718,  qui doivent être suivies par toutes les associations de co-propriétaires. Les opérations quotidiennes du complexe sont laissées au bon jugement du CA. et il peut modifier certains règlements tout en suivant les lois de la Floride.

Quand l’association demande dans son application pour un nouveau co-propriétaire qu’il faut un revenu annuel de $55,000, en argent américain évidemment, cela veut dire que pour un couple marié, le revenu minimal total des deux doit être $55,000 par année. Comment l’association peut-elle le savoir? C’est en fournissant une copie des rapports d’impôt des années précédentes que l’association décide. En général, un couple marié fait un rapport d’impôt conjoint.

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Un superbe et luxueux condo, joyau du bon-vivre

9360 Lime Bay 211 Living Room

VENDU ~~ AU PRIX DE LISTE $75,000 (2016/12/31)

LIME BAY CONDOS, TAMARAC (FORT LAUDERDALE), FL. — Superbe condominium de 2 chambres à coucher et 2 salles de bain. Cette unité de coin est vendue clé en mains.

La chambre principale possède un vaste garde-robes et sa propre salle de bain privée. Sa cuisine moderne inclut le bar à déjeuners qui donne sur la « Florida Room ». Tous les appareils électro-ménagers récents de marque Whirlpool sont inclus dans la vente: le poêle, le frigidaire, le lave-vaisselle et le micro-ondes. Les planchers de ce condo sont en tuiles de céramiques et en bois laminés.

Le patio fermé crée une autre pièce où il fait bon se reposer ou entretenir des amis. Sa vue donne sur la piscine et le jardin. C’est le coin relax de l’appartement.

Lime Bay Condominium est à côté du terrain de golf Colony West très prisé des amateurs en vacances. Traversez la rue McNab et vous êtes dans le nouveau magasin du voisinage Walmart. Lime Bay est situé près de tous les services de la ville, des hôpitaux, et des grands supermarchés comme Publix et le populaire Sawgrass Mills Mall.

A peine à 20 km de la plage en voiture, Lime Bay est un coin idéal pour les retraités.

Parmi les activités qu’on retrouve à Lime Bay, il y a naturellement les piscines dont une chauffée, un jacuzzi, le terrain de tennis et le terrain de shuffleboard. Dans le centre communautaire, on a accès à la grande salle de billards, ping-pong et babyfoot, ainsi qu’aux salles de cartes et la bibliothèque, et le vaste auditorium où toutes sortes d’activités ont lieu comme les danses, les films, et le repas de Fêtes.

Lime Bay est une communauté active de séniors. D’ailleurs, le syndicat des co-propriétaires (« l’Association ») dit que Lime Bay est un complexe réservé aux personnes de 55 ans et plus. Il faut donc qu’un des acheteurs ait l’âge requis. L’Association exige aussi un dépôt en fiducie de 10 pour-cent avec l’offre d’achat et un revenu minimal annuel de $30K pour devenir co-propriétaire.

On retrouve plus d’informations sur ce condo, MLS # F10039239, ici sur le site de l’agent inscripteur, Sylvain Dupont, Matrix South Florida. On rejoint Sylvain au (561) 929-5495 ou DupontSellsHomes@gmail.com.

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FIRPTA, le sujet tabou des courtiers immobiliers francophones de Floride

 

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Comme vous l’avez déjà lu sur notre blog, il n’y a pas de taxe de bienvenue sur les achats immobiliers en Floride. Vous êtes tous bienvenus chez nous! Et il n’y a pas de taxes sur la vente d’une propriété, mais il y a FIRPTA. Le mot à lui seul sème la sueur froide chez les courtiers et les agents immobiliers en Floride. Personne ne semble vouloir aborder le sujet de front pour ne pas perdre l’inscription ou la vente du condo et de la propriété de leurs clients étrangers.

Alors, c’est quoi FIRPTA? En bref, le Ministère des Finances, Internal Revenu Service (IRS),  retient un montant de 15% de la vente d’un bien immobilier par un vendeur étranger non-résident des États-Unis. C’est une manière pour le gouvernement américain de contrôler que le gain en capital soit déclaré dans un rapport d’impôt.

La loi sur FIRPTA a changé, pour le mieux diront les autorités parce qu’il y a eu beaucoup d’abus. Depuis février 2016, les règles sur la vente de biens immobiliers sont maintenant appliquées à la lettre. Cependant quelques rares compagnies de titres appliquent les exceptions à la loi suivant les conseils de leurs avocats. Il faut savoir à qui s’adresser.

En bref, voici les nouvelles règles lors de la vente d’un bien immobilier par un vendeur étranger qui ne fournit pas de rapport d’impôt aux USA.

Les nouveaux changements de FIRPTA s’appliquent pour les transactions suivantes:

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Le blog fait peau neuve!

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Aurore sur la plage de Fort Lauderdale

Un nouveau jour se lève pour nous. Quand j’ai réalisé que nous avions écrit plus de 250 articles sur l’immobilier en Floride depuis 2010, je me suis dit qu’il fallait faire peau neuve. Plus de 250 articles et presque 1 500 lecteurs réguliers, c’est quelque chose, et nous vous remercions de votre support continu.

C’est vous qui nous avez montré que vous vouliez avoir non seulement l’heure juste sur l’immobilier en Floride, mais aussi des informations pertinentes sur les lois et règlements qui régissent l’immobilier pour faire vos achats et vos ventes de biens immobiliers en toute confiance.

Alors pour nous, aujourd’hui, une nouvelle vie commence par utiliser un nouveau nom de site. Nous sommes devenu maintenant Le Webzine Immobilier Floride et notre nouvelle adresse sur Internet est http://WebzineImmobilierFloride.com

Tous les 250 articles que nous avons écrit pour vous sont là et vous pouvez faire la recherche sur un sujet particulier dans la case Recherche ou en cliquant sur un sujet dans la colonne droite des Mots clés.

Notre adresse de courriel aussi est changée. Maintenant vous nous contactez sur JeanFeuillet@WebzineImmobilierFloride.com.

Autre changement, les pages du site comptent juste quatre sections pour simplifier la page et l’accès:

Ça prend plusieurs semaines pour activer toutes les fonctions et modifications que nous désirons apporter à votre nouveau webzine, mais nous vous assurons que nous gardons à l’esprit la base de notre mission et de notre service à votre égard:

Vous informer. Vous conseiller. Vous protéger.

Merci et à très bientôt,

Jean Feuillet

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