Les bons et les mauvais côtés des syndicats de copropriétaires

Dans l’antiquité, on vivait dans les insulae, des immeubles de deux ou trois étages donnant sur une cour intérieure, les précurseurs de nos copropriétés et des condominiums de trente étages et plus des temps modernes.

Dans les années 1950 les gouvernements du Canada et des États-Unis décidèrent de légiférer sur ces copropriétés afin de mieux protéger les consommateurs, acheteurs et vendeurs contre les arnaques.

Les règles des syndicats de copropriété, qu’on nomme souvent « les associations », définissent les droits et les devoirs des copropriétaires et du syndicat les régissant.

Pierrette et moi avons investi depuis longtemps dans les condominiums en Floride. J’ai moi-même été sur le Conseil d’administration (CA) de plusieurs syndicats. C’est là que j’en ai vu des vertes et des pas mûres aux réunions. Comme agents immobiliers nous avons à négocier au nom de nos acheteurs et vendeurs avec ces syndicats. J’avoue que quelque fois ça n’est pas facile.

En Floride, à l’achat d’une copropriété, après la signature du contrat de vente et d’achat, le vendeur doit nous donner les documents régissants les condos et le syndicat: la déclaration de co-propriété et ses justificatifs, les règlements de l’association, et le bilan financier de la corporation et syndicat. On appelle couramment ces documents « les condos docs ». C’est dans ces documents-là qu’on découvre si on veut ou pas habiter dans ce complexe de condos et surtout si les finances de ce syndicat sont bien gérées et raisonnables.

Comme la majorité des acheteurs ne lisent pas ces documents qui vont pourtant déterminer leurs vies dans ces complexes, ce sont les agents qui épluchent et donnent aux acheteurs les grandes lignes de ce qui est écrit et qui confirment aux clients ce qu’ils peuvent ou ne peuvent pas faire.

Les syndicats de copropriétaires ont un rôle décisif dans le contrôle du complexe.  Ils contrôlent la conduite du syndicat et de ses copropriétaires, l’utilisation et le maintien des aires communes, et ils gèrent les fonds et le budget tout en suivant les lois de l’État de Floride.

Voter chaque année pour les membres du Conseil d’administration est le droit le plus important du copropriétaire.

Quels sont les bons côtés de la copropriété?

  • Les règlements clarifient les droits de chaque copropriétaire et des locataires s’il y a lieu.
  • Le syndicat a le devoir de gérer la propriété afin que les immeubles et les aires communes soient maintenus pour le bien-être de tous les copropriétaires.
  • Le syndicat doit gérer les finances en bon père de famille afin d’augmenter la valeur de revente des copropriétés.
  • Le syndicat doit suivre les lois de l’État et de la municipalité.
  • Le syndicat protège les copropriétaires en contrôlant l’occupation dans la communauté.

Et quels en sont les mauvais côtés?

Le pouvoir peut monter à la tête facilement et ça se reflète quelquefois chez les membres du syndicat. Ils peuvent utiliser ce nouveau pouvoir à mauvais escient et d’une manière restrictive et autoritaire. Le terme anglais péjoratif qui est souvent donné à ce genre de syndicat est « condo nazi » parce que les membres se croient au dessus des lois et des copropriétaires. Ils appliquent les lois de telles sortes qu’elles briment les copropriétaires et leurs invités.

Le mal vient cependant des deux côtés, du syndicat et des copropriétaires. Si ces derniers coopèrent et respectent les règlements du complexe de condos, la vie n’en est que plus agréable pour tous.

Un exemple qui me vient à l’esprit est celui de ce complexe où il a toujours été interdit de louer à quiconque depuis sa construction et l’élection du premier syndicat. Cependant un groupe d’acheteurs a voulu passer par dessus cette loi et avait décidé de louer leurs condos l’hiver à des vacanciers sans mot dire.

Voyant ce qui se passait, le syndicat a engagé une compagnie de sécurité. Les gardes faisaient tous les jours la ronde des aires de stationnement et remorquaient sans avertissement les véhicules stationnés illégalement. Toutes les autos doivent afficher la badge de copropriétaire permettant l’accès au complexe.

Le syndicat a le droit d’agir ainsi puisque les copropriétaires récalcitrants enfraignaient les lois écrites de la copropriété.

Je me souviens de cette triste journée alors que j’étais dans les bureaux du syndicat pour un client. Ce docteur de Sherbrooke venait d’arriver avec sa femme de son long voyage du Québec, et demande à la secrétaire d’avoir la badge de stationnement pour accéder le condo qu’il avait loué. La secrétaire l’informa qu’il était interdit de louer dans ce complexe et qu’il n’avait pas le droit d’aller dans ce condo parce qu’il n’en était pas le propriétaire.

Ce pauvre homme ne connaissait pas les règlements et le copropriétaire l’avait escroqué. On lui refusa l’entrée au complexe. Complètement découragé et réduit aux larmes, il voyait son avenir sombre et ses 6 mois de vacances à l’eau. Il ne s’attendait pas du tout à un tel accueil. Je ne pouvais rien faire pour lui.

Le filou de copropriétaire qui lui avait loué ce condo voulait passer par dessus les lois de l’association. Je n’ai jamais su si ce vacancier a été remboursé pour sa location, mais j’en doute. Filou un jour, filou toujours. C’est malheureux.

Alors écrivez-moi dans les commentaires si vous avez eu des déboires avec votre syndicat et ce que vous voudriez voir changer.

 

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Équipe Arcand & Feuillet

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